Swisttal · Rhein-Sieg-Kreis
Swisttal ist eine Gemeinde aus vielen Dörfern. Ich helfe Ihnen, Ihr Haus so zu verkaufen, dass sein Ort und seine Geschichte zur Geltung kommen.
Swisttal liegt zwischen Ville und Voreifel, westlich von Bonn, und trägt den Namen des Baches, der durch die Gemeinde fließt: der Swist. Es gibt hier keine Kernstadt, sondern zehn Ortschaften, von Heimerzheim und Odendorf bis zu kleineren Dörfern wie Essig oder Straßfeld. Wer in Swisttal kauft, sucht meist bewusst das ländliche Wohnen mit Platz, Ruhe und Nachbarschaft – und trotzdem kurze Wege nach Bonn oder Rheinbach.
Häuser in dörflicher Umgebung erzählen oft eine längere Geschichte als ein Neubau. Ich habe mich schon immer für genau diese Geschichten interessiert. Deshalb nehme ich mir beim ersten Termin Zeit, Ihr Haus, das Grundstück und die Umgebung kennenzulernen. Danach erhalten Sie eine ehrliche Einschätzung, ein Exposé mit guten Fotos und auf Wunsch auch Videorundgang – und eine Begleitung bis zur Übergabe.
Vladimir Pokersnik
Ihr persönlicher Immobilienmakler
Persönlich erreichbar
Termine vor Ort gerne auch außerhalb dieser Zeiten nach Absprache.
01Markt
In Swisttal funktioniert der Immobilienmarkt anders als in einer Stadt. Es gibt kaum große Wohnanlagen, dafür viele Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, ältere Bauernhäuser und Grundstücke mit Nebengebäuden. Käufer kommen häufig aus Bonn, aus dem Vorgebirge oder aus den Nachbarorten und suchen Raum, den sie in der Stadt nicht finden: einen großen Garten, eine Werkstatt, Platz für Tiere oder einfach mehr Abstand zum Nachbarn.
Die Ortschaften unterscheiden sich dabei deutlich. Heimerzheim und Odendorf bieten Schulen, Geschäfte und mit Autobahnanschluss beziehungsweise S-Bahn gute Wege für Pendler. Buschhoven und Morenhoven sprechen oft Käufer an, die Waldnähe und Richtung Bonn schätzen. In kleineren Dörfern wie Essig, Ollheim oder Straßfeld suchen Interessenten meist ganz bewusst Ruhe und dörfliche Nachbarschaft.
Viele Käufer prüfen inzwischen genau, wie ein Haus gegen Starkregen und Hochwasser geschützt ist. Wer diese Fragen mit Unterlagen beantworten kann, schafft Vertrauen und kommt mit Interessenten und Banken schneller ins Gespräch. Ebenso wichtig sind klare Angaben zu Heizung, Dach und Fenstern, denn viele Häuser in den Dörfern wurden über Jahrzehnte schrittweise modernisiert. Käufer möchten nachvollziehen können, was wann erneuert wurde.
BORIS.NRW weist für Wohnbauflächen (baureifes Land) in den Bodenrichtwertzonen der Gemeinde Swisttal zum Stichtag 01.01.2026 Werte zwischen 170 und 480 Euro je Quadratmeter aus (ohne Zonen für Wohnen im Außenbereich). Jeder Wert gilt für ein Richtwertgrundstück seiner Zone; den Wert für Ihre Adresse können Sie kostenlos in BORIS.NRW abrufen.
Quelle: BORIS.NRW, Stichtag 01.01.2026 (amtliche Bodenrichtwerte, Wohnbauflächen). Kein Kaufpreis, sondern der durchschnittliche Lagewert des Bodens.Swisttal gehört zum Rhein-Sieg-Kreis. Zuständig ist daher der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf, dessen Bodenrichtwerte und Marktberichte Sie in BORIS.NRW finden. Die Bodenrichtwertzonen unterscheiden sich in Swisttal zwischen den Ortschaften spürbar, deshalb lohnt der Blick auf die Zone Ihres Grundstücks.
Für ein Haus mit großem Grundstück oder Nebengebäuden reicht ein Vergleich mit typischen Einfamilienhäusern selten aus. Ich bewerte Gebäude und Fläche getrennt, berücksichtige mögliche Nutzungen und den Sanierungsstand und erkläre Ihnen offen, welche Punkte den Wert stützen und welche Käufer kritisch sehen werden.
02Ortsteile
Laut Hauptsatzung besteht die Gemeinde Swisttal aus zehn Ortschaften, in denen ich Eigentümer berate:
Ortsteile laut offizieller Seite der Gemeinde Swisttal.
03Wohnlagen
Swisttal ist überwiegend vom Wohnen und von der Landwirtschaft geprägt. In den Dörfern stehen alte Hofstellen und Fachwerk- oder Backsteinhäuser neben Einfamilienhäusern aus den vergangenen Jahrzehnten und neueren Baugebieten am Ortsrand. Burgen wie in Heimerzheim oder Morenhoven zeigen, wie lange diese Orte schon bestehen, Buschhoven ist als Wallfahrtsort mit dem Gnadenbild „Rosa Mystika“ bekannt. Wer hier ein Haus verkauft, verkauft daher oft auch ein Stück Dorfgeschichte, und das darf man im Exposé ruhig zeigen.
Für Käufer zählen in Swisttal vor allem Grundstück, Zustand und Anbindung. Die Autobahn 61 und die Bundesstraße 56 führen durch die Gemeinde, in Odendorf hält die S-Bahn-Linie S 23 Richtung Rheinbach und Bonn. Bei Buschhoven beginnt der Kottenforst. Je nach Ortschaft spricht ein Haus daher eher Pendler, Familien mit Wunsch nach Garten oder Menschen an, die bewusst Abstand zur Stadt suchen. Diese Unterschiede berücksichtige ich bei Text, Bildern und der Auswahl der Portale.
Viele Häuser wurden über die Jahre umgebaut, erweitert oder modernisiert. Einige Orte entlang der Swist waren zudem vom Hochwasser im Juli 2021 betroffen. Umso wichtiger ist es, Sanierungen, Rechnungen und Genehmigungen geordnet vorzulegen.
04Verkaufen
Was ich bei Immobilien in Swisttal besonders im Blick habe.
Ein ehemaliges Bauernhaus mit Scheune oder ein mehrfach erweitertes Wohnhaus braucht mehr Erklärung als ein Reihenhaus. Ich dokumentiere Flächen, Nutzungen und Besonderheiten so, dass Käufer und Banken das Objekt richtig einordnen können.
Wurde Ihr Haus nach dem Hochwasser 2021 oder aus anderen Gründen saniert, stellen wir die Nachweise zusammen. Klare Unterlagen schaffen Vertrauen und beantworten Fragen, bevor sie in der Besichtigung aufkommen.
Nicht jeder, der ein Haus im Grünen sucht, möchte am Ende tatsächlich ins Dorf ziehen. Durch ein offenes Vorgespräch lade ich gezielt Interessenten ein, für die Swisttal ernsthaft infrage kommt.
Bei Häusern in Swisttal nehme ich mir beim ersten Termin besonders viel Zeit für das Grundstück. Ich sehe mir Scheune, Garage, Anbauten und Gartenflächen an und kläre mit Ihnen, was davon genehmigt ist und wie es genutzt wird. Gemeinsam gehen wir eine Checkliste durch: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Energieausweis und gegebenenfalls Nachweise über Sanierungen nach 2021.
Im Exposé zeige ich nicht nur Räume, sondern auch den Ort: den Weg zur S-Bahn in Odendorf, die Auffahrt zur A 61, den Kottenforst vor der Tür. Besichtigungen gibt es mit vorqualifizierten Interessenten. Ich übernehme die Termine, bereite den Kaufvertrag mit dem Notar vor und bin bei der Übergabe dabei.
05Immobilien
Sie suchen ein Haus in Swisttal? Prüfen Sie früh, welche Ortschaft zu Ihren Wegen passt, und fragen Sie bei Häusern in Bachnähe nach Hochwasserschutz und Versicherung. Ich helfe Ihnen, Unterlagen richtig zu lesen, ein Angebot einzuordnen und den Weg bis zum Notar sicher zu gehen.
Gerade ist hier kein Objekt öffentlich im Angebot.
Viele Immobilien vermittle ich, bevor sie online erscheinen. Mit einem Suchauftrag sind Sie als Erstes informiert.
Suchauftrag anlegen07Kundenstimmen
Eigentümer und Käufer erzählen im Video, wie sie die Zusammenarbeit erlebt haben.
„Es war uns sehr wichtig, den Schritt nicht alleine gehen zu müssen … Der größte Mehrwert ist gewesen, Vladimir kennenlernen zu dürfen, ihn an unserer Seite stehen zu haben.“
„Er hat nix schöngeredet. Also er hat das ganz klar gesagt, wie's aussieht, das wussten wir ja und das finden wir immer besser.“
„Ich hab die Anfrage gestellt, er hat sofort geantwortet. … Sie wollen vorankommen, er möchte vorankommen.“
Wir wurden von Herrn Pokersnik beraten und haben dabei einen ausgesprochen positiven Eindruck gewonnen. Vom ersten Kontakt an war die Kommunikation freundlich, professionell und verbindlich. Herr Pokersnik war sehr gut erreichbar, hat unsere Fragen ausführlich beantwortet und ist auf unsere persönlichen Vorstellungen und Überlegungen eingegangen.
Besonders geschätzt haben wir seine angenehme und persönliche Art. Wir hatten jederzeit das Gefühl, offen und auf Augenhöhe miteinander sprechen zu können. Die Beratung war kompetent, transparent und menschlich sehr angenehm.
Wir haben uns bei Herrn Pokersnik sehr gut aufgehoben gefühlt und können ihn uneingeschränkt weiterempfehlen.
Wir hatten mit Herrn Vladimir Pokersnik von LBS Immobilien eine sehr angenehme Erfahrung. Besonders positiv hervorheben möchten wir, wie entgegenkommend und flexibel er bei unserem Terminwunsch für die Besichtigung war.
Die Besichtigung selbst war sehr angenehm und professionell. Herr Pokersnik hat sich ausreichend Zeit genommen, alle Fragen ausführlich beantwortet und uns kompetent und ehrlich beraten. Die Kommunikation war jederzeit freundlich, zuverlässig und unkompliziert.
Wir haben uns sehr gut aufgehoben gefühlt und können Herrn Pokersnik auf jeden Fall weiterempfehlen. Vielen Dank für die tolle Betreuung!
Der gesamte Ablauf mit Herrn Pokersnik war transparent, effizient und angenehm unkompliziert. Fragen wurden zeitnah beantwortet, Termine bestens koordiniert und auch in anspruchsvolleren Situationen blieb Herr Pokersnik souverän, verbindlich und stets lösungsorientiert. Wer einen kompetenten, seriösen und professionellen Immobilienmakler sucht, ist bei Herrn Pokersnik in besten Händen. Ich kann Herrn Pokersnik mit voller Überzeugung weiterempfehlen.
03Ablauf
Vier klare Schritte, ein Ansprechpartner. Sie wissen jederzeit, wo wir stehen.
1
Zuerst geht es um Ihre Ausgangslage: Warum möchten Sie verkaufen, welche Ziele haben Sie und welcher Zeitrahmen ist für Sie realistisch? Wir telefonieren, ich höre zu und frage nach, ob es schon Verkaufsversuche gab. Danach vereinbaren wir einen Termin vor Ort, welche Unterlagen dafür hilfreich sind, sage ich Ihnen vorher.
2
Ihre Immobilie wird realistisch eingeordnet. Beim Termin nehme ich die Daten auf und erkläre Ihnen nachvollziehbar, wie der Marktwert zustande kommt. Auf dieser Basis entsteht eine klare Empfehlung zu Preis, Positionierung und nächstem Schritt. Ob und wann Sie mich beauftragen, entscheiden Sie in Ruhe.
3
Ihre Immobilie wird professionell präsentiert: Exposé mit guten Fotos, auf Wunsch auch Videorundgang, bei Bedarf mit Grundrissen. Online geht nichts ohne Ihre Freigabe. Anfragen prüfe ich vorab und spreche mit Interessenten über ihr Vorhaben, bevor sie besichtigen. So finden Besichtigungen sinnvoll und gut vorbereitet statt.
4
Ich begleite Sie durch Angebote, Abstimmungen, Notartermin und Übergabe, ruhig, transparent und mit klarer Kommunikation. Findet sich nicht sofort der richtige Käufer, analysiere ich die Gründe und wir passen gemeinsam an.
Kostenloser Ratgeber
Welche Unterlagen Sie brauchen, wie Sie Ihre Immobilie gut vorbereiten und woran Sie vor dem Notartermin denken sollten. Schritt für Schritt zum Abhaken.
PDF zum Ausdrucken und Abhaken. Der Link kommt per E-Mail.
Swisttal gehört zum Rhein-Sieg-Kreis. Bodenrichtwerte und Marktberichte veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis, kostenlos abrufbar über BORIS.NRW. Der Bodenrichtwert betrifft nur den Grund und Boden – Gebäude und Zustand bewerte ich bei meinem Besuch vor Ort.
Bei solchen Objekten reicht ein Vergleich mit typischen Einfamilienhäusern selten aus. Ich sehe mir Gebäude, Nebengebäude, Nutzungsmöglichkeiten und Unterlagen genau an und bespreche mit Ihnen, ob eine Marktpreiseinschätzung oder ein Bieterverfahren der passende Weg ist.
Die Grundsteuer ergibt sich aus dem vom Finanzamt festgestellten Grundsteuerwert, der Steuermesszahl und dem Hebesatz, den die Gemeinde Swisttal festlegt. Die genaue Höhe steht im Grundsteuerbescheid. Für Käufer gehört er zu den Unterlagen, die ich gern im Exposé-Paket bereitstelle.
Ja, ich bin in allen zehn Ortschaften von Swisttal für Sie da und übernehme die Besichtigungen vollständig. Erreichbar bin ich montags bis freitags von 9 bis 19 Uhr und samstags von 10 bis 14 Uhr unter 0171 7816373.
Käufer und Banken fragen heute gezielt nach Schäden, Sanierungen und Versicherungsschutz. Haben Sie Rechnungen, Gutachten oder Fotos der Arbeiten, gehören sie in die Verkaufsunterlagen. Ich bereite diese Informationen mit Ihnen auf, damit Sie Fragen in der Besichtigung sicher beantworten können.
Heimerzheim hat einen eigenen Anschluss an die A 61, bei Miel gibt es eine Auffahrt Richtung Köln, und die B 56 verbindet die Gemeinde mit Bonn. In Odendorf hält die S-Bahn-Linie S 23. Welche Verbindung für Ihr Haus wichtig ist, beschreibe ich im Exposé.
Ich komme zu Ihnen nach Swisttal, sehe mir Ihre Immobilie an und gebe Ihnen eine ehrliche Einschätzung. Kostenlos und unverbindlich.
Ich melde mich zeitnah bei Ihnen. Ihre Angaben bleiben bei mir.
Ihre Angaben werden nur zur Bearbeitung Ihrer Anfrage verwendet und nicht weitergegeben. Lieber telefonieren? 0171 7816373
