Diese Unterlagen brauchen Sie für den Immobilienverkauf

Vollständige Unterlagen sind beim Immobilienverkauf mehr als eine Formalie: Sie schaffen Vertrauen bei Kaufinteressenten, sind Grundlage für die Finanzierungszusage der Bank und für den Kaufvertrag beim Notar. Fehlende Dokumente dagegen kosten Zeit, oft genau dann, wenn ein Käufer bereits gefunden ist. Diese Checkliste zeigt, welche Unterlagen Sie benötigen und wo Sie sie bekommen.

Grundbuch, Flurkarte und Eigentumsnachweis

Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug weist nach, wer Eigentümer ist und welche Rechte und Belastungen auf dem Grundstück liegen – etwa Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte. Geführt wird das Grundbuch vom Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Einsicht und Auszüge erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; als Eigentümer ist das unproblematisch. Kaufinteressenten und Banken erwarten einen aktuellen Auszug. Im weiteren Verlauf holt auch der Notar die Grundbuchdaten selbst ein.

Flurkarte (Liegenschaftskarte)

Die Flurkarte zeigt die Grenzen des Grundstücks und die Lage der Gebäude darauf. Sie stammt aus dem Liegenschaftskataster, das in Nordrhein-Westfalen von den Katasterbehörden der Kreise und kreisfreien Städte geführt wird. Im Rhein-Sieg-Kreis sind Auszüge zusätzlich bei vielen Stadt- und Gemeindeverwaltungen erhältlich, darunter Bornheim, Alfter, Meckenheim, Rheinbach und Swisttal. Für Weilerswist ist die Kreisverwaltung zuständig, für Bonn die Stadt Bonn.

Bei geerbten Immobilien

Ist die Immobilie geerbt und stehen die Erben noch nicht im Grundbuch, muss das Grundbuch zunächst berichtigt werden. Dafür wird in der Regel ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll benötigt. Klären Sie das früh, denn verkaufen kann nur, wer als Eigentümer eingetragen ist oder seine Berechtigung nachweist.

Energieausweis

Der Energieausweis ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben. Nach § 80 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) müssen Verkäufer oder Makler ihn potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorlegen – als Original oder Kopie, ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen während der Besichtigung genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens auf Verlangen. Nach Abschluss des Kaufvertrags muss der Käufer den Ausweis oder eine Kopie unverzüglich erhalten. Für Baudenkmäler gelten Ausnahmen.

Auch die Immobilienanzeige ist betroffen: Liegt ein Energieausweis vor, verlangt § 87 GEG in kommerziellen Anzeigen Pflichtangaben, nämlich

• die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
• den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch,
• den wesentlichen Energieträger für die Heizung,
• bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Prüfen Sie daher das Ausstellungsdatum Ihres vorhandenen Ausweises. Ausgestellt wird er von dafür berechtigten Fachleuten, etwa Energieberatern, Architekten oder Ingenieuren.

Bauunterlagen, Wohnfläche und öffentliche Auskünfte

Baupläne und Baugenehmigung

Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Baubeschreibung und Baugenehmigung zeigen, was genehmigt wurde. Das ist wichtig, wenn später Anbauten, ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein Wintergarten hinzugekommen sind: Käufer und Banken fragen, ob diese genehmigt sind. Fehlen die Unterlagen, kann bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde Einsicht in die Bauakte beantragt werden – je nach Kommune bei der Stadt selbst oder beim Kreis.

Wohnflächenberechnung

Die Wohnfläche ist eine zentrale Angabe im Exposé und im Kaufvertrag. Häufig wird sie nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet, bei der etwa Dachschrägen, Balkone und Terrassen nur anteilig zählen. Liegt keine verlässliche Berechnung vor oder wurde umgebaut, sollte sie vor der Vermarktung neu erstellt werden, damit die Angabe stimmt.

Baulastenverzeichnis

Nordrhein-Westfalen führt ein Baulastenverzeichnis. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, zum Beispiel eine Abstandsfläche oder eine Zufahrt zugunsten des Nachbargrundstücks. Sie stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis, das nach § 85 der Landesbauordnung NRW von der Bauaufsichtsbehörde geführt wird. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann Einsicht nehmen und einen Auszug erhalten. Auch eine Bescheinigung, dass keine Baulast eingetragen ist, ist für Käufer eine wertvolle Information.

Altlastenauskunft

Ob ein Grundstück als Altlast oder Verdachtsfläche erfasst ist, erfahren Sie bei der unteren Bodenschutzbehörde des Kreises oder der kreisfreien Stadt. Im Rhein-Sieg-Kreis ist das Amt für Umwelt- und Naturschutz zuständig, das ein Altlasten- und Hinweisflächenkataster führt. Für den Antrag benötigen Sie Gemarkung, Flur und Flurstück – diese Angaben finden Sie im Grundbuchauszug oder auf der Flurkarte.

Zusätzliche Unterlagen bei einer Eigentumswohnung

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung interessieren sich Käufer nicht nur für die Wohnung, sondern für die gesamte Gemeinschaft. Die meisten dieser Unterlagen erhalten Sie von der Hausverwaltung:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, und enthält oft eine Gemeinschaftsordnung.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung: zeigen, welche Maßnahmen beschlossen wurden oder anstehen, etwa eine Dach- oder Fassadensanierung.
• Wirtschaftsplan: legt die laufenden Vorschüsse fest, also das monatliche Hausgeld.
• Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung): zeigt die tatsächlichen Kosten der vergangenen Jahre.
• Stand der Erhaltungsrücklage: früher Instandhaltungsrücklage genannt; ergibt sich aus dem jährlichen Vermögensbericht der Verwaltung.

Sieht die Teilungserklärung vor, dass der Verwalter einem Verkauf zustimmen muss, wird diese Zustimmung für den Vollzug beim Notar benötigt. Ein Blick in die Teilungserklärung zu Beginn erspart hier spätere Verzögerungen.

Mietverträge, Modernisierungen und Versicherungen

Bei vermieteten Immobilien

Wird die Immobilie vermietet verkauft, tritt der Käufer in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Er benötigt deshalb die Mietverträge mit allen Nachträgen, die letzten Nebenkostenabrechnungen, Unterlagen zu Mieterhöhungen und Angaben zur Mietkaution. Für die Kaufentscheidung eines Kapitalanlegers sind diese Unterlagen mindestens so wichtig wie der Zustand des Gebäudes.

Modernisierungsnachweise

Rechnungen und Belege über eine neue Heizung, neue Fenster, eine Dachsanierung oder Dämmmaßnahmen belegen, dass und wann investiert wurde. Sie stützen den Angebotspreis und beantworten typische Käuferfragen, bevor sie gestellt werden. Eine kurze Liste mit Jahr und Maßnahme ist im Exposé sehr hilfreich.

Versicherungen

Halten Sie die Police der Wohngebäudeversicherung bereit. Mit dem Eigentumswechsel geht die Gebäudeversicherung grundsätzlich auf den Käufer über, der sie dann innerhalb einer Frist kündigen kann. Käufer und finanzierende Bank fragen deshalb regelmäßig nach Versicherer und Umfang des Schutzes.

So gehen Sie bei der Beschaffung vor

Beginnen Sie mit einer Bestandsaufnahme: Was liegt bereits im Ordner, was fehlt, was ist veraltet? Behördliche Auskünfte haben Bearbeitungszeiten, und Unterlagen der Hausverwaltung kommen nicht immer sofort. Wer früh startet, kann mit vollständigen Unterlagen in die Vermarktung gehen. Welche Rolle die Unterlagen im gesamten Verkaufsprozess spielen, zeigt der Beitrag Haus verkaufen in Bornheim: Ablauf Schritt für Schritt.

In meiner Arbeit gehe ich diese Liste mit jedem Eigentümer gemeinsam durch und wir legen fest, welche Unterlagen notwendig sind und wer was besorgt. Vieles davon kann ich mit Ihrer Vollmacht direkt bei den Stellen anfordern.

Unterlagen in Bonn, Bornheim und Rheinbach

Für Liegenschaftskarte und Auszug aus dem Liegenschaftsbuch ist in Nordrhein-Westfalen das Katasteramt des Kreises zuständig. Liegt Ihre Immobilie in Bornheim, Alfter, Meckenheim, Swisttal oder Rheinbach, ist das der Rhein-Sieg-Kreis, in Bonn die Stadt Bonn, bei Weilerswist die dortige Kreisverwaltung. Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Welche Unterlagen für Ihr Haus oder Ihre Wohnung wirklich nötig sind, kläre ich bei der kostenlosen Wertermittlung mit Ihnen; vieles kann ich mit Ihrer Vollmacht direkt anfordern.

Fazit

Für einen reibungslosen Verkauf brauchen Sie Eigentumsnachweis, Flurkarte, Energieausweis, Bauunterlagen mit Wohnflächenberechnung sowie Auskünfte aus Baulasten- und Altlastenverzeichnis. Bei Eigentumswohnungen kommen die Unterlagen der Gemeinschaft hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietunterlagen. Wer diese Dokumente vor der Vermarktung zusammenstellt, beantwortet die Fragen von Käufern, Banken und Notar von Anfang an. Mehr zur Begleitung beim Verkauf finden Sie unter Immobilie verkaufen; bei konkreten Fragen zu Ihren Unterlagen erreichen Sie mich über die Seite Kontakt.