Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt? Die drei Verfahren einfach erklärt

Was ist meine Immobilie wert? Diese Frage steht am Anfang fast jedes Verkaufs, aber auch bei Erbschaften, Scheidungen oder der Planung des Ruhestands. In Deutschland gibt es dafür klar geregelte Verfahren. Dieser Beitrag erklärt die drei Wertermittlungsverfahren verständlich, zeigt, wann welches eingesetzt wird, und ordnet ein, was eine Maklereinschätzung, ein Verkehrswertgutachten und ein Online-Rechner jeweils leisten können.

Der rechtliche Rahmen: Verkehrswert und ImmoWertV

Zentraler Begriff ist der Verkehrswert, auch Marktwert genannt. Nach § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) wird er durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Persönliche Erinnerungen oder ein besonderer Zeitdruck spielen für den Verkehrswert also keine Rolle.

Wie dieser Wert ermittelt wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in ihrer Fassung von 2021, die seit dem 1. Januar 2022 gilt. Nach § 6 ImmoWertV stehen drei Verfahren zur Verfügung: das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren. Sie können einzeln oder kombiniert angewendet werden. Welches Verfahren gewählt wird, richtet sich nach der Art des Objekts, den im Geschäftsverkehr üblichen Gepflogenheiten und den verfügbaren Daten. Die Wahl ist zu begründen, und aus den Ergebnissen wird der Verkehrswert unter Würdigung ihrer Aussagekraft abgeleitet.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren folgt einer einfachen Idee: Eine Immobilie ist ungefähr so viel wert, wie für vergleichbare Objekte tatsächlich bezahlt wurde. Grundlage sind Kaufpreise von Objekten, die in den wertbestimmenden Merkmalen möglichst gut übereinstimmen – etwa Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung – und die zeitnah zum Stichtag verkauft wurden. Abweichungen werden über Zu- und Abschläge berücksichtigt.

Statt einzelner Vergleichspreise können auch Vergleichsfaktoren verwendet werden. In Nordrhein-Westfalen veröffentlichen die Gutachterausschüsse dafür unter anderem Immobilienrichtwerte, die einen typischen Wert pro Quadratmeter Wohnfläche für ein definiertes Normobjekt in einer Lage angeben.

Typische Anwendung: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften in einheitlichen Wohngebieten sowie unbebaute Grundstücke – also überall dort, wo es genügend vergleichbare Verkäufe gibt.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren steht die Frage im Mittelpunkt, welche Erträge eine Immobilie dauerhaft erwirtschaften kann. Es ist das Verfahren für Objekte, die typischerweise als Kapitalanlage gekauft werden. Schematisch läuft es so ab:

1. Ausgangspunkt ist der Rohertrag, also die marktüblich erzielbare Jahresmiete.
2. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, etwa Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis. Ergebnis ist der Reinertrag.
3. Der Reinertrag wird um die Verzinsung des Bodenwerts gemindert, denn Grund und Boden nutzen sich nicht ab.
4. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert.
5. Gebäudeertragswert und Bodenwert ergeben zusammen den vorläufigen Ertragswert, der anschließend an die Marktlage und objektspezifische Besonderheiten angepasst wird.

Der Liegenschaftszinssatz ist dabei kein Bankzins, sondern ein aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleiteter Marktwert, den die Gutachterausschüsse ermitteln.

Typische Anwendung: Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen in größerem Umfang, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeimmobilien.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren betrachtet die Substanz: Was würde es kosten, das Gebäude heute neu zu errichten, und wie viel davon ist durch das Alter bereits verbraucht? Schematisch:

1. Ermittelt werden die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes zum Stichtag.
2. Davon wird eine Alterswertminderung abgezogen, die sich aus Gesamt- und Restnutzungsdauer ergibt. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern.
3. Hinzu kommen der Wert der Außenanlagen, etwa Garage, Wege oder Einfriedung, sowie der Bodenwert.
4. Der so ermittelte vorläufige Sachwert wird mit einem Sachwertfaktor an den Markt angepasst. Dieser Faktor zeigt, wie sich tatsächliche Kaufpreise zu den rechnerischen Sachwerten verhalten.

Typische Anwendung: eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen der Käufer vor allem selbst wohnen möchte und nicht auf Mieteinnahmen schaut, sowie individuell gebaute Häuser, für die es kaum direkte Vergleichsobjekte gibt.

Bodenrichtwert, BORIS.NRW und Gutachterausschüsse

In allen drei Verfahren spielt der Bodenwert eine Rolle. Wichtigste Orientierung ist der Bodenrichtwert: ein durchschnittlicher Lagewert pro Quadratmeter für Grundstücke einer Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Ermittelt wird er von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte, unabhängigen Gremien, die es in jedem Kreis und in größeren Städten gibt. Sie werten die Kaufverträge aus, die ihnen Notare übersenden müssen, und führen daraus eine Kaufpreissammlung.

In Nordrhein-Westfalen können Sie Bodenrichtwerte im Portal BORIS.NRW kostenlos einsehen. Dort finden Sie je nach Gebiet auch Immobilienrichtwerte und die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse. Wichtig: Der Bodenrichtwert gilt für ein typisches Grundstück der Zone. Abweichende Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit Ihres Grundstücks können zu einem anderen Bodenwert führen.

Maklereinschätzung, Verkehrswertgutachten und Online-Rechner

Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten im Sinne von § 194 BauGB erstellen öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Sachverständige sowie die Gutachterausschüsse. Es ist ausführlich dokumentiert, begründet die Verfahrenswahl und ist in rechtlich relevanten Situationen gefragt – etwa bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, bei der Aufteilung eines Erbes zwischen zerstrittenen Erben, bei Scheidungen oder gegenüber dem Finanzamt. Ein solches Gutachten ist entsprechend aufwendig und kostenpflichtig.

Maklereinschätzung

Für einen geplanten Verkauf ist meist keine gerichtsfeste Begründung nötig, sondern eine realistische Einschätzung, welcher Preis am Markt erzielbar ist. Eine Marktpreiseinschätzung durch einen Makler stützt sich auf die gleichen Grundlagen – Vergleichsobjekte, Bodenrichtwerte, Zustand und Lage – und ergänzt sie um die Erfahrung aus laufenden Vermarktungen: Wie reagieren Interessenten auf bestimmte Grundrisse, Lagen oder Sanierungsbedarf? In meinen Erstgesprächen erlebe ich oft, dass genau diese Einordnung Eigentümern die größte Sicherheit gibt. Eine Maklereinschätzung ist allerdings kein Gutachten im rechtlichen Sinn.

Online-Rechner

Online-Bewertungsrechner arbeiten mit wenigen Eckdaten wie Adresse, Wohnfläche und Baujahr und gleichen diese mit statistischen Daten ab. Sie können eine erste grobe Orientierung geben, kennen aber weder den tatsächlichen Zustand noch Modernisierungen, Grundriss, Ausrichtung, Baulasten oder die Mikrolage. Gerade bei individuellen Häusern liegen solche Ergebnisse deshalb oft deutlich neben dem erzielbaren Preis. Als Grundlage für einen Angebotspreis eignen sie sich nicht.

Für jede seriöse Bewertung gilt: Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer das Ergebnis. Welche Dokumente dafür hilfreich sind, zeigt der Beitrag Diese Unterlagen brauchen Sie für den Immobilienverkauf.

Bodenrichtwerte in Ihrem Ort

Wie viel der Boden in Ihrer Lage wert ist, ist für das Sachwertverfahren der Ausgangspunkt und für das Vergleichswertverfahren ein wichtiger Anhaltspunkt. Auf meinen Ortsseiten, etwa für Bornheim und Rheinbach, finden Sie Bodenrichtwerte aus BORIS.NRW, jeweils mit Quelle und Stand. Sie ersetzen keine Bewertung Ihres Grundstücks, zeigen aber, wie unterschiedlich die Lagen schon innerhalb eines Ortes sein können.

Fazit

Der Wert einer Immobilie wird nach der ImmoWertV mit dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt – je nachdem, ob Vergleichsverkäufe, Mieterträge oder die Bausubstanz für das Objekt am aussagekräftigsten sind. Bodenrichtwerte und Daten der Gutachterausschüsse bilden dabei eine verlässliche Grundlage. Für rechtliche Zwecke ist ein Verkehrswertgutachten der richtige Weg, für einen Verkauf eine fundierte Marktpreiseinschätzung vor Ort. Wie die Bewertung in einen Verkauf eingebettet ist, beschreibt der Beitrag Haus verkaufen in Bornheim: Ablauf Schritt für Schritt. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihre Immobilie steht, können Sie eine kostenlose persönliche Wertermittlung anfragen.