Haus verkaufen bei Scheidung oder Trennung

Bei einer Trennung oder Scheidung wird das gemeinsame Haus schnell zur zentralen Frage: Es ist oft der größte Vermögenswert, häufig noch finanziert und emotional eng mit der gemeinsamen Zeit verbunden. Dieser Ratgeber zeigt, welche Möglichkeiten es gibt, was dabei zu beachten ist und wie ein Verkauf auch in einer angespannten Situation sachlich gelingen kann. Er ersetzt keine Rechtsberatung: Für die familienrechtlichen Fragen sind Anwalt und Notar die richtigen Ansprechpartner.

Zuerst die Ausgangslage klären

Bevor über Lösungen gesprochen wird, sollten einige Fakten auf dem Tisch liegen. Sie bilden die Grundlage für jede weitere Entscheidung:

• Wer steht im Grundbuch? Häufig sind beide Partner Miteigentümer zu je einem halben Anteil. Es kommt aber auch vor, dass nur einer eingetragen ist, obwohl beide finanziert haben.
• Wie ist die Finanzierung aufgebaut? Wer ist Kreditnehmer, wie hoch ist die Restschuld, wie lange läuft die Zinsbindung, und gibt es Regelungen zur vorzeitigen Rückzahlung?
• Was ist die Immobilie heute wert? Ohne realistischen Wert lässt sich weder über eine Übernahme noch über einen Verkaufspreis sinnvoll sprechen.
• Wer wohnt aktuell im Haus? Und gibt es gemeinsame Kinder, deren Wohnsituation berücksichtigt werden muss?

Einen aktuellen Grundbuchauszug, die Kreditunterlagen und die Bauunterlagen zusammenzustellen, hilft in jedem Fall, gleich welchen Weg Sie später gehen. Welche Dokumente dazu gehören, zeigt der Beitrag Diese Unterlagen brauchen Sie für den Immobilienverkauf.

Die vier Möglichkeiten im Überblick

1. Gemeinsamer Verkauf an Dritte

Der Verkauf an einen Dritten ist oft die klarste Lösung. Der Kredit wird aus dem Erlös abgelöst, der verbleibende Betrag wird nach den Vereinbarungen der Partner aufgeteilt, und beide können neu planen. Voraussetzung ist, dass beide Eigentümer den Verkauf mittragen, denn beide müssen den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben.

2. Übernahme durch einen Partner

Möchte einer der Partner im Haus bleiben, etwa damit die Kinder ihr gewohntes Umfeld behalten, kann er den Anteil des anderen übernehmen. Dafür braucht es eine Einigung über den Wert und meist eine neue oder geänderte Finanzierung, denn der übernehmende Partner muss die Belastung künftig allein tragen können. Die Übertragung des Anteils erfolgt über einen notariellen Vertrag.

3. Vermietung

Ist der Zeitpunkt für einen Verkauf ungünstig, kann eine Vermietung eine Übergangslösung sein. Die Mieteinnahmen tragen dann einen Teil der Kreditrate. Allerdings bleiben beide Partner gemeinsam Vermieter und müssen weiterhin Entscheidungen zusammen treffen. Diese Lösung funktioniert nur, wenn die Kommunikation tragfähig ist.

4. Teilungsversteigerung

Können sich die Miteigentümer nicht einigen, kann jeder von ihnen die Aufhebung der Gemeinschaft über eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht betreiben (§ 180 Zwangsversteigerungsgesetz). Das Gesetz sieht für Ehegatten und frühere Ehegatten unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit vor, das Verfahren einstweilen einstellen zu lassen, etwa wenn das Wohl eines gemeinsamen Kindes ernsthaft gefährdet wäre. Die Teilungsversteigerung ist langwierig, mit Kosten verbunden, und das Ergebnis ist schwer vorherzusehen. Sie sollte die letzte Option bleiben.

Zustimmung, Zugewinn und rechtliche Fragen

Gehört das Haus beiden Partnern, kann keiner allein verkaufen. Die Zustimmung und Unterschrift beider Eigentümer ist zwingend. Aber auch wenn nur ein Partner im Grundbuch steht, kann der andere unter Umständen zustimmen müssen: Leben die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft und macht das Haus im Wesentlichen das gesamte Vermögen eines Ehegatten aus, verlangt § 1365 BGB für die Verfügung die Zustimmung des anderen. Ob das in Ihrem Fall zutrifft, klärt der Notar oder Ihr Anwalt.

Eng mit dem Haus verbunden ist bei verheirateten Paaren der Zugewinnausgleich. Vereinfacht gesagt wird dabei betrachtet, um wie viel das Vermögen jedes Ehegatten während der Ehe gewachsen ist; der Unterschied wird ausgeglichen. Welche Rolle die Immobilie dabei spielt, hängt stark vom Einzelfall ab, etwa davon, wer sie wann erworben hat und ob ein Ehevertrag besteht. Diese Fragen gehören in die Hände eines Fachanwalts für Familienrecht. Für unverheiratete Paare gelten wiederum andere Regeln.

Zu bedenken ist auch die steuerliche Seite: Wird ein Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft und war es nicht durchgehend selbst bewohnt, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Zieht ein Partner aus, kann das für ihn eine Rolle spielen. Sprechen Sie das rechtzeitig mit Ihrer Steuerberatung ab.

Kredit und Bank: früh das Gespräch suchen

Eine Trennung ändert nichts daran, dass beide Kreditnehmer gegenüber der Bank haften, wenn sie den Darlehensvertrag gemeinsam unterschrieben haben. Zieht ein Partner aus und zahlt nicht mehr, bleibt die Verpflichtung beider bestehen. Deshalb ist es sinnvoll, die Bank früh einzubeziehen.

• Beim Verkauf wird der Kredit in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst. Je nach Vertrag kann bei vorzeitiger Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Fragen Sie die Bank nach den Konditionen.
• Bei einer Übernahme prüft die Bank, ob der verbleibende Partner die Finanzierung allein tragen kann, und ob der ausscheidende Partner aus der Haftung entlassen wird. Das ist kein Automatismus.

Klären Sie außerdem, wer bis zur Lösung die laufenden Raten, Versicherungen und Nebenkosten trägt. Unklarheiten an diesem Punkt führen oft zu zusätzlichem Streit.

Ein realistischer Wert als gemeinsame Grundlage

Ob Verkauf oder Übernahme: Am Ende geht es um einen Preis, auf den sich beide verständigen können. In einer Trennung liegen die Vorstellungen hier oft weit auseinander, denn wer das Haus behalten möchte, schätzt es tendenziell niedriger ein als derjenige, der ausgezahlt werden soll. Eine neutrale Immobilienbewertung versachlicht diese Diskussion. Sie stützt sich auf vergleichbare Verkäufe, den Bodenwert, den Zustand und die Lage. Wie dabei vorgegangen wird, erklärt der Beitrag Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Ist die Situation streitig oder soll der Wert später vor Gericht Bestand haben, kann ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen sinnvoll sein. Ihr Anwalt kann einschätzen, ob das in Ihrem Fall erforderlich ist.

Die Rolle eines neutralen Maklers

Entscheiden sich beide für den Verkauf, kann ein Makler viel von dem abnehmen, was zwischen zwei Menschen in Trennung schwierig ist. Er ist für beide Eigentümer gleichermaßen Ansprechpartner, informiert beide gleichzeitig und mit denselben Informationen und sorgt dafür, dass Entscheidungen dokumentiert werden. Besichtigungen kann er vollständig übernehmen, sodass keiner der Partner Kaufinteressenten durch das Haus führen muss.

Für mich gehört in solchen Situationen vor allem Neutralität dazu: Ich vertrete nicht einen Partner gegen den anderen, sondern den gemeinsamen Verkauf. Rechtliche Fragen wie Zugewinn oder Unterhalt bespreche ich bewusst nicht, sondern verweise an Anwalt und Notar. Das gilt in Rheinbach genauso wie in Weilerswist, Bonn oder den anderen Orten der Region.

Kommunikation: sachlich, schriftlich, gemeinsam

Ein Verkauf in der Trennung gelingt am besten, wenn einige einfache Regeln gelten:

1. Gemeinsame Entscheidungen schriftlich festhalten: Angebotspreis, Mindestpreis, Ablauf der Besichtigungen und Umgang mit Angeboten.
2. Beide gleichzeitig informieren: Rückmeldungen von Interessenten und Angebote gehen an beide Eigentümer.
3. Zuständigkeiten klären: Wer hält das Haus für Besichtigungen in Ordnung, wer stellt welche Unterlagen bereit?
4. Fristen vereinbaren: Bis wann wird über ein Angebot entschieden? Das verhindert, dass ein guter Käufer abspringt.

Je klarer diese Punkte zu Beginn vereinbart sind, desto weniger muss im laufenden Verkauf verhandelt werden. Wie ein Verkauf Schritt für Schritt abläuft, zeigt der Beitrag Haus verkaufen in Bornheim: Ablauf Schritt für Schritt.

Fazit

Bei Trennung oder Scheidung gibt es für das gemeinsame Haus vier Wege: Verkauf, Übernahme durch einen Partner, Vermietung oder als letzte Option die Teilungsversteigerung. Gehört das Haus beiden, ist für einen Verkauf die Zustimmung beider nötig. Bank, Anwalt, Notar und Steuerberatung sollten früh eingebunden werden, und ein realistischer Wert schafft die sachliche Grundlage für jede Einigung. Wenn Sie einen gemeinsamen Verkauf in Betracht ziehen, finden Sie unter Immobilie verkaufen mehr zu meiner Begleitung. Für ein vertrauliches Erstgespräch erreichen Sie mich über die Seite Kontakt.