Wohnung mit WEG-Unterlagen verkaufen: worauf Käufer achten

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft nicht nur vier Wände, sondern wird Teil einer Gemeinschaft mit eigenen Regeln, Finanzen und Plänen. Aufmerksame Käufer und ihre Banken schauen deshalb genau in die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Dieser Ratgeber zeigt, welche Dokumente das sind, worauf Käufer achten und wie Sie als Verkäufer gut vorbereitet in die Vermarktung gehen. Auch wenn Sie selbst eine Wohnung kaufen möchten, finden Sie hier die wichtigsten Prüfpunkte.

Warum die WEG-Unterlagen so wichtig sind

Mit dem Kauf übernimmt der Käufer die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers: Er zahlt Hausgeld, ist an Beschlüsse der Gemeinschaft gebunden und trägt anteilig die Kosten für das gemeinsame Eigentum, etwa Dach, Fassade, Treppenhaus oder Heizungsanlage. Ob eine Wohnung ein gutes Angebot ist, hängt deshalb nicht nur von Grundriss und Ausstattung ab, sondern auch vom Zustand und von der Finanzlage der Gemeinschaft. Die WEG-Unterlagen geben darüber Auskunft.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Je vollständiger und geordneter Sie diese Unterlagen vorlegen, desto mehr Vertrauen entsteht, und desto weniger Rückfragen verzögern den Verkauf. Die meisten Dokumente erhalten Sie von der Hausverwaltung. Fordern Sie sie früh an, denn nicht jede Verwaltung reagiert sofort. Einen Überblick über alle weiteren Verkaufsunterlagen gibt der Beitrag Diese Unterlagen brauchen Sie für den Immobilienverkauf.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan ist das Grunddokument jeder Eigentümergemeinschaft. Sie legt fest, welche Räume zum Sondereigentum der einzelnen Wohnung gehören und was Gemeinschaftseigentum ist. Käufer prüfen hier zum Beispiel, ob ein Kellerraum, ein Stellplatz oder ein Gartenanteil tatsächlich zur Wohnung gehört oder nur als Sondernutzungsrecht zugewiesen ist.

Meist ist mit der Teilungserklärung eine Gemeinschaftsordnung verbunden. Sie regelt das Zusammenleben: wie Kosten verteilt werden, ob bestimmte Nutzungen eingeschränkt sind und welche Rechte einzelnen Eigentümern zustehen. Für Käufer, die vermieten oder die Wohnung beruflich nutzen möchten, sind diese Regelungen besonders wichtig.

Verwalterzustimmung nach § 12 WEG

In der Teilungserklärung kann vereinbart sein, dass ein Eigentümer zum Verkauf seiner Wohnung die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten benötigt, meist des Verwalters (§ 12 WEG). Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Solange sie fehlt, ist der Verkauf jedoch unwirksam, und der Notar kann den Vertrag nicht vollziehen. Ist eine solche Klausel vorhanden, sollte der Verwalter früh informiert werden. Die Eigentümer können eine solche Beschränkung übrigens auch durch Beschluss aufheben.

Protokolle und Beschluss-Sammlung

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen, worüber die Gemeinschaft gesprochen und was sie beschlossen hat. Üblich ist, Käufern die Protokolle mindestens der letzten drei Jahre vorzulegen. Käufer und Banken achten dabei besonders auf:

• beschlossene oder diskutierte Sanierungen, etwa an Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen oder Heizung,
• Streitigkeiten zwischen Eigentümern oder mit der Verwaltung,
• Rückstände einzelner Eigentümer beim Hausgeld,
• Hinweise auf Feuchtigkeit, Schäden oder Mängel am Gebäude.

Ergänzend gibt es die Beschluss-Sammlung, die der Verwalter nach § 24 WEG führt. Sie enthält den Wortlaut aller Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen seit dem 1. Juli 2007, fortlaufend nummeriert. Anders als einzelne Protokolle bietet sie einen vollständigen Überblick, auch über ältere Beschlüsse, die heute noch gelten, etwa zu Kostenverteilungen oder baulichen Veränderungen. Jeder Wohnungseigentümer und ein von ihm ermächtigter Dritter kann Einsicht nehmen.

Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht

Die Finanzen der Gemeinschaft sind in drei Dokumenten abgebildet, die das Wohnungseigentumsgesetz in § 28 regelt:

• Wirtschaftsplan: Der Verwalter stellt ihn für jedes Kalenderjahr auf. Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben. Auf dieser Grundlage beschließen die Eigentümer die Vorschüsse, also das monatliche Hausgeld, sowie die Zuführung zu den Rücklagen.
• Jahresabrechnung: Nach Ablauf des Jahres rechnet der Verwalter über den Wirtschaftsplan ab und stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben dar. Die Eigentümer beschließen dann über Nachzahlungen oder die Anpassung der Vorschüsse. Käufer sehen hier, ob das Hausgeld realistisch kalkuliert ist oder ob regelmäßig Nachzahlungen anfallen.
• Vermögensbericht: Ebenfalls nach Ablauf eines Kalenderjahres erstellt der Verwalter einen Vermögensbericht (§ 28 Absatz 4 WEG). Er enthält den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens und ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen.

Beim Hausgeld fragen Käufer meist auch, welcher Anteil auf Mieter umgelegt werden kann. Das ist vor allem für Kapitalanleger wichtig. Die Jahresabrechnung weist die einzelnen Kostenarten aus und hilft bei dieser Einschätzung.

Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Dezember 2020 (WEMoG) heißt die frühere Instandhaltungsrücklage Erhaltungsrücklage. Nach § 19 Absatz 2 WEG gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Sie ist das Polster, aus dem größere Reparaturen und Sanierungen bezahlt werden.

Für Käufer ist das Verhältnis zwischen Rücklage und anstehenden Maßnahmen entscheidend. Eine niedrige Rücklage bei einem älteren Gebäude mit absehbarem Sanierungsbedarf ist ein Warnsignal. Reicht die Rücklage nicht aus, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Dann zahlen alle Eigentümer einen zusätzlichen Betrag, je nach Maßnahme mitunter in erheblicher Höhe.

Beim Verkauf sollte deshalb klar sein, ob Sonderumlagen beschlossen, in Planung oder bereits gezahlt sind. Wer eine bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Umlage im Innenverhältnis trägt, sollte im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden. Ihr Notar berät Sie dazu.

Weitere Unterlagen, nach denen Käufer fragen

Neben den WEG-Dokumenten erwarten Käufer und Banken auch bei einer Wohnung die üblichen Unterlagen:

• einen aktuellen Grundbuchauszug des Wohnungsgrundbuchs,
• den Energieausweis für das Gebäude; welche Pflichten dazu gelten, beschreibt der Beitrag Energieausweis beim Verkauf: Pflichten für Eigentümer,
• Grundriss und Wohnflächenberechnung der Wohnung,
• bei vermieteten Wohnungen Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen und Angaben zur Kaution,
• Name und Kontaktdaten der Hausverwaltung sowie den Verwaltervertrag.

So bereiten Sie sich als Verkäufer vor

Ich habe zwei Jahre in der WEG-Verwaltung gearbeitet und kenne diese Unterlagen deshalb auch aus der Sicht der Verwaltung. Meine Erfahrung: Käufer lesen Protokolle und Abrechnungen genauer, als viele Verkäufer erwarten. Es lohnt sich daher, die Unterlagen vor der Vermarktung selbst durchzusehen und offene Punkte vorab zu klären, zum Beispiel:

1. Fordern Sie Teilungserklärung, Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht bei der Verwaltung an.
2. Prüfen Sie, ob eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG nötig ist.
3. Notieren Sie beschlossene oder diskutierte Maßnahmen und den Stand der Erhaltungsrücklage.
4. Gehen Sie offen mit bekannten Themen um. Ein Hinweis auf eine geplante Sanierung im Exposé ist besser als eine Überraschung kurz vor dem Notartermin.

Gerade in Orten mit vielen Eigentumswohnungen, wie in Bonn, Bornheim oder Rheinbach, vergleichen Käufer oft mehrere Wohnungen. Vollständige Unterlagen sind dann ein echter Vorteil. Die Angaben aus den WEG-Unterlagen fließen auch in die Immobilienbewertung ein, denn hohe Rücklagen oder anstehende Sonderumlagen beeinflussen den Wert einer Wohnung.

Fazit

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung prüfen Käufer neben der Wohnung selbst die Unterlagen der Gemeinschaft: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten Jahre und die Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage. Wichtig sind außerdem die Höhe des Hausgelds, mögliche Sonderumlagen und eine eventuell erforderliche Verwalterzustimmung. Wer diese Unterlagen früh bereitstellt, verkauft entspannter. Mehr dazu finden Sie unter Immobilie verkaufen; wenn Sie selbst eine Wohnung suchen, unter Immobilie kaufen. Bei Fragen erreichen Sie mich über die Seite Kontakt.