Immobilie geerbt – was jetzt? Ablauf, Fristen, Erbengemeinschaft

Wer eine Immobilie erbt, steht oft vor vielen Fragen gleichzeitig – und das in einer Zeit, die ohnehin belastend ist. Dieser Ratgeber ordnet die wichtigsten Schritte: von der Entscheidung, ob Sie das Erbe annehmen, über den Nachweis der Erbfolge und die Berichtigung des Grundbuchs bis zur Frage, ob die Immobilie behalten, selbst genutzt oder verkauft wird. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung, hilft Ihnen aber, die richtigen Fragen zur richtigen Zeit zu stellen.

Erbe annehmen oder ausschlagen: die Sechs-Wochen-Frist

Ein Erbe geht mit dem Erbfall automatisch auf die Erben über. Wer es nicht haben möchte, muss aktiv ausschlagen – und dafür gilt eine kurze Frist. Nach § 1944 BGB kann die Ausschlagung nur binnen sechs Wochen erfolgen. Die Frist beginnt, sobald Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung als Erbe erfahren. Sind Sie durch ein Testament oder einen Erbvertrag eingesetzt, beginnt sie nicht vor der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, beträgt die Frist sechs Monate.

Eine Ausschlagung kommt vor allem in Betracht, wenn der Nachlass überschuldet sein könnte. Eine Immobilie allein sagt darüber wenig aus: Auf dem Haus können Grundschulden lasten, daneben können weitere Verbindlichkeiten bestehen. Verschaffen Sie sich deshalb früh einen Überblick über Konten, Kredite und laufende Verträge. Ist die Lage unklar, sprechen Sie innerhalb der Frist mit einem Notar oder einem Fachanwalt für Erbrecht. Lassen Sie die sechs Wochen verstreichen, gilt das Erbe als angenommen.

Die Erbfolge nachweisen: Erbschein oder notarielles Testament

Um über eine geerbte Immobilie verfügen zu können, müssen Sie gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen, dass Sie Erbe sind. § 35 der Grundbuchordnung (GBO) nennt dafür zwei Wege:

• Erbschein (oder Europäisches Nachlasszeugnis): Er wird beim Nachlassgericht beantragt, also beim Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen. Der Antrag kann über einen Notar oder direkt beim Nachlassgericht gestellt werden.
• Notarielles Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift: Beruht die Erbfolge auf einer notariell beurkundeten Verfügung von Todes wegen, genügen in der Regel diese Urkunde und das Protokoll des Nachlassgerichts über ihre Eröffnung. Ein Erbschein ist dann meist nicht nötig.

Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt dagegen in der Regel nicht aus; hier wird ein Erbschein benötigt. Auch bei einem notariellen Testament kann das Grundbuchamt einen Erbschein verlangen, wenn es die Erbfolge nicht für nachgewiesen hält. Planen Sie für den Erbschein etwas Zeit ein, denn ohne Nachweis lassen sich weder das Grundbuch berichtigen noch ein Kaufvertrag vollziehen.

Grundbuch berichtigen: binnen zwei Jahren gebührenfrei

Mit dem Erbfall werden die Erben Eigentümer, im Grundbuch steht aber zunächst noch der Verstorbene. Das Grundbuch ist damit unrichtig und muss berichtigt werden. Dafür reichen Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, einen Antrag mit dem Erbnachweis ein.

Ein Punkt lohnt besondere Aufmerksamkeit: Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110, Anmerkung 1) wird für die Eintragung der Erben des eingetragenen Eigentümers keine Gebühr erhoben, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht wird. Das gilt auch dann, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Kosten für den Erbschein selbst sind davon nicht erfasst. Wer die Frist verstreichen lässt, zahlt für die Eintragung die reguläre Gebühr.

Für einen Verkauf ist die Berichtigung in der Praxis ein wichtiger Schritt, denn Käufer, finanzierende Bank und Notar orientieren sich am Grundbuch. Wie das Grundbuch und weitere Dokumente beim Verkauf zusammenspielen, beschreibt der Beitrag Diese Unterlagen brauchen Sie für den Immobilienverkauf.

Mehrere Erben: So funktioniert die Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört dann allen gemeinsam, nicht jedem ein bestimmter Teil des Hauses. Daraus ergeben sich klare Regeln:

• Gemeinschaftliche Verwaltung: Nach § 2038 BGB steht die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich zu. Jeder ist verpflichtet, an Maßnahmen mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind. Notwendige Maßnahmen zur Erhaltung, etwa nach einem Sturmschaden, kann jeder Miterbe auch allein treffen.
• Verkauf nur gemeinsam: Nach § 2040 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen. Für den Verkauf der Immobilie müssen also alle Miterben zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben.
• Auseinandersetzung: Nach § 2042 BGB kann grundsätzlich jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Gemeinschaft verlangen, sofern nicht etwa ein Testament etwas anderes bestimmt.

In der Praxis ist die Erbengemeinschaft oft der schwierigste Teil eines Erbes. Unterschiedliche Lebenssituationen, Wohnorte und Vorstellungen vom Wert des Elternhauses treffen aufeinander. Hilfreich ist es, früh gemeinsam zu klären, welche Wege überhaupt in Frage kommen: Verkauf an Dritte, Übernahme durch einen Miterben gegen Auszahlung der anderen oder vorerst gemeinsames Halten und Vermieten. Eine nachvollziehbare Immobilienbewertung schafft dabei eine sachliche Grundlage, über die alle Beteiligten reden können.

Teilungsversteigerung als letzte Option

Können sich die Miterben nicht einigen, kann jeder von ihnen die Aufhebung der Gemeinschaft betreiben. Bei einer Immobilie geschieht das über die sogenannte Teilungsversteigerung beim Amtsgericht nach § 180 des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG). Der Erlös wird anschließend unter den Erben aufgeteilt.

Die Teilungsversteigerung ist rechtlich möglich, aber selten die beste Lösung. Das Verfahren dauert, verursacht Kosten, und ob in der Versteigerung ein angemessener Preis erzielt wird, ist ungewiss. Oft belastet sie außerdem die familiären Beziehungen dauerhaft. Bevor dieser Weg beschritten wird, lohnt sich ein ernsthafter Einigungsversuch, gegebenenfalls mit Unterstützung eines Mediators oder Anwalts. Ein freihändiger Verkauf, dem alle zustimmen, ist in aller Regel der ruhigere Weg.

Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist: früh die Steuerberatung einbinden

Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt, hängt unter anderem vom Verwandtschaftsgrad, vom Wert des gesamten Nachlasses und von der künftigen Nutzung der Immobilie ab. Für bestimmte Konstellationen, etwa wenn Kinder oder Ehepartner das Familienheim selbst bewohnen, sieht das Gesetz Begünstigungen vor, die an Bedingungen geknüpft sind. Diese Fragen sind individuell und gehören in die Hände Ihrer Steuerberatung, idealerweise bevor Sie Entscheidungen über Verkauf oder Selbstnutzung treffen. Auch die Erbschaft selbst ist dem Finanzamt anzuzeigen; Ihre Steuerberatung sagt Ihnen, was in Ihrem Fall zu tun ist.

Ein zweiter steuerlicher Punkt betrifft den späteren Verkauf: Nach § 23 des Einkommensteuergesetzes kann der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die selbst zu Wohnzwecken genutzt wurden, unter den im Gesetz genannten Voraussetzungen. Bei einer geerbten Immobilie ist für die Frist in der Regel nicht der Erbfall entscheidend, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Verstorbene die Immobilie angeschafft hat. Ob das in Ihrem Fall relevant ist, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.

Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Ist die rechtliche Lage geklärt, stellt sich die eigentliche Frage: Was soll mit der Immobilie geschehen? Drei Wege sind typisch:

1. Selbst einziehen: Das kann sinnvoll sein, wenn Lage, Größe und Zustand zur eigenen Lebenssituation passen. Prüfen Sie ehrlich, welcher Modernisierungsbedarf besteht, gerade bei älteren Häusern.
2. Vermieten: Eine Vermietung bringt laufende Einnahmen, aber auch Verantwortung als Vermieter. In einer Erbengemeinschaft müssen dafür alle an einem Strang ziehen.
3. Verkaufen: Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse und ist bei mehreren Erben oft die Lösung, mit der alle gut leben können.

Bis zur Entscheidung sollte das Haus nicht sich selbst überlassen bleiben. Klären Sie den Versicherungsschutz, lassen Sie die Immobilie regelmäßig kontrollieren und denken Sie im Winter an die Heizung. Ein leerstehendes Haus verliert sonst schnell an Zustand und damit an Wert.

Viele Erbimmobilien in unserer Region sind ältere Einfamilienhäuser, etwa im Vorgebirge rund um Bornheim und Alfter oder in den Ortschaften von Swisttal. Gerade hier ist eine realistische Einschätzung von Zustand und Lage wichtig, bevor Sie entscheiden. In meinen Gesprächen mit Erben erlebe ich oft, dass eine gemeinsame Besichtigung und eine klare Wertermittlung viel Druck aus der Situation nehmen, weil alle Beteiligten dieselbe Grundlage haben.

Fazit

Nach einem Erbfall zählen zunächst die Fristen: sechs Wochen für eine mögliche Ausschlagung, zwei Jahre für die gebührenfreie Berichtigung des Grundbuchs. Für den Nachweis benötigen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. In einer Erbengemeinschaft entscheiden die Erben gemeinsam, und ein Verkauf ist nur mit Zustimmung aller möglich; die Teilungsversteigerung bleibt die letzte Option. Steuerliche Fragen klären Sie am besten frühzeitig mit Ihrer Steuerberatung, rechtliche mit Notar oder Anwalt. Wenn Sie einen Verkauf in Erwägung ziehen, finden Sie unter Immobilie verkaufen einen Überblick über meine Begleitung. Für ein erstes Gespräch erreichen Sie mich über die Seite Kontakt.