Makler oder Privatverkauf? Ehrlicher Vergleich

Soll ich mein Haus selbst verkaufen oder einen Makler beauftragen? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer, und sie verdient eine ehrliche Antwort. Beide Wege können zum Ziel führen, beide haben Vor- und Nachteile. Dieser Ratgeber stellt sie sachlich gegenüber und erklärt, was das Gesetz seit Ende 2020 bei der Maklerprovision für Wohnungen und Einfamilienhäuser regelt.

Was ein Immobilienverkauf überhaupt umfasst

Um die beiden Wege vergleichen zu können, hilft ein Blick auf die Aufgaben, die bei jedem Verkauf anfallen, ganz gleich, wer sie übernimmt:

• einen realistischen Angebotspreis festlegen,
• die Unterlagen zusammenstellen, vom Grundbuchauszug bis zum Energieausweis,
• ein aussagekräftiges Exposé mit Fotos, Grundrissen und Beschreibung erstellen,
• die Anzeige schalten und Anfragen beantworten,
• Besichtigungen organisieren und durchführen,
• die Finanzierung der Interessenten einschätzen,
• Preisverhandlungen führen,
• den Notartermin vorbereiten und die Übergabe begleiten.

Welche Schritte im Einzelnen anstehen, beschreibt der Beitrag Haus verkaufen in Bornheim: Ablauf Schritt für Schritt. Entscheidend für Ihre Wahl ist, welche dieser Aufgaben Sie selbst übernehmen können und wollen.

Der Privatverkauf: Vor- und Nachteile

Was für den Privatverkauf spricht

• Keine Maklerprovision: Für Sie als Verkäufer entfällt die Provision. Das ist der häufigste Grund für einen Privatverkauf.
• Volle Kontrolle: Sie entscheiden selbst über jeden Schritt, jede Formulierung im Exposé und jeden Besichtigungstermin.
• Kenntnis der Immobilie: Niemand kennt Ihr Haus so gut wie Sie. Gerade bei Fragen zur Geschichte des Hauses oder zur Nachbarschaft sind Sie ein glaubwürdiger Ansprechpartner.
• Direkter Kontakt: Manchmal ergibt sich ein Käufer im eigenen Umfeld, etwa unter Nachbarn oder Bekannten. Dann ist ein Privatverkauf oft naheliegend.

Was gegen den Privatverkauf spricht

• Zeitaufwand: Anfragen beantworten, Besichtigungen abstimmen, Unterlagen beschaffen, das summiert sich, oft neben Beruf und Familie.
• Preisfindung: Ohne Marktkenntnis besteht die Gefahr, zu hoch oder zu niedrig einzusteigen. Ein zu hoher Preis führt zu langen Standzeiten, ein zu niedriger kostet bares Geld.
• Prüfung der Interessenten: Ob ein Käufer die Immobilie wirklich finanzieren kann, ist für Privatverkäufer schwer einzuschätzen. Platzt die Finanzierung kurz vor dem Notartermin, beginnt der Verkauf von vorn.
• Emotionale Nähe: Wer lange in einem Haus gelebt hat, hört Kritik an Grundriss oder Zustand ungern. Preisverhandlungen fallen dann schwerer.
• Rechtliche Pflichten: Auch Privatverkäufer müssen etwa den Energieausweis rechtzeitig vorlegen und die Pflichtangaben in der Anzeige machen. Mehr dazu im Beitrag Energieausweis beim Verkauf: Pflichten für Eigentümer.

Der Verkauf mit Makler: Vor- und Nachteile

Was für einen Makler spricht

• Marktkenntnis und Preis: Ein regional tätiger Makler kennt vergleichbare Verkäufe, Bodenrichtwerte und die Unterschiede zwischen einzelnen Ortslagen. Das hilft, einen realistischen Preis zu finden.
• Präsentation: Professionelle Fotos, gegebenenfalls Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Videorundgänge und ein vollständiges Exposé sprechen Interessenten an.
• Vorauswahl der Interessenten: Ein Makler kann Anfragen filtern und die Finanzierung prüfen lassen, bevor es zur Besichtigung kommt. Das spart Ihnen Termine mit Interessenten, für die das Objekt nicht in Frage kommt.
• Abstand in der Verhandlung: Ein Dritter verhandelt sachlicher, weil er nicht persönlich mit dem Haus verbunden ist.
• Entlastung: Besichtigungen, Rückfragen, Unterlagen und die Abstimmung mit dem Notar laufen über den Makler.

Was gegen einen Makler sprechen kann

• Kosten: Die Provision ist ein echter Kostenfaktor, der bei der Entscheidung berücksichtigt werden sollte.
• Qualität ist unterschiedlich: Nicht jeder Makler arbeitet gleich gründlich. Ein Makler, der nur inseriert und Besichtigungen durchführt, bringt Ihnen wenig Mehrwert.
• Bindung: Ein Maklervertrag hat in der Regel eine Laufzeit. Lesen Sie die Bedingungen vor der Unterschrift genau.

Was das Gesetz zur Provision regelt

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für Maklerverträge über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses besondere Regeln in den §§ 656a bis 656d BGB. Sie greifen, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b). Für andere Immobilien, etwa Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke, gelten sie nicht. Die Kernpunkte:

• Textform (§ 656a): Der Maklervertrag muss mindestens in Textform geschlossen werden, also zum Beispiel per E-Mail. Eine mündliche Absprache genügt nicht.
• Doppeltätigkeit nur zu gleichen Teilen (§ 656c): Lässt sich der Makler von Verkäufer und Käufer bezahlen, ist das nur wirksam, wenn sich beide in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Seite, dass sie nichts zahlt, darf er auch von der anderen Seite keinen Lohn verlangen. Ein späterer Nachlass für eine Seite wirkt auch zugunsten der anderen.
• Weitergabe nur bis zur Hälfte (§ 656d): Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, etwa der Verkäufer, kann ein Teil der Provision auf die andere Partei übertragen werden, aber höchstens so viel, wie der Auftraggeber selbst trägt. Fällig wird der Anteil der anderen Partei erst, wenn der Auftraggeber seinen Anteil gezahlt hat und dies nachgewiesen ist.

Für Verkäufer heißt das: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, tragen Sie mindestens die Hälfte der Provision selbst, wenn Sie einen Makler beauftragen. Die Provision vollständig auf den Käufer abzuwälzen, ist in diesen Fällen nicht zulässig. Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt, sondern Vereinbarungssache. Lassen Sie sich die Konditionen schriftlich geben und vergleichen Sie, welche Leistungen dafür erbracht werden.

Welcher Weg passt zu Ihnen?

Ein Privatverkauf kann gut funktionieren, wenn mehrere der folgenden Punkte zutreffen:

• Sie haben bereits einen Käufer im Umfeld, oder die Nachfrage nach Ihrem Objekt ist offensichtlich hoch.
• Sie haben ausreichend Zeit und Erfahrung mit Verhandlungen.
• Sie kennen die Preise in Ihrer Umgebung gut und können den Wert realistisch einschätzen.
• Ihre Unterlagen sind vollständig.

Für einen Makler spricht es eher, wenn Sie beruflich stark eingebunden sind, weiter entfernt wohnen, die Immobilie geerbt haben oder mehrere Eigentümer sich abstimmen müssen, etwa in einer Erbengemeinschaft oder bei einer Trennung. Hinweise dazu finden Sie in den Beiträgen Immobilie geerbt – was jetzt? und Haus verkaufen bei Scheidung oder Trennung.

Unabhängig vom gewählten Weg sollte am Anfang eine fundierte Immobilienbewertung stehen. Wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird, erklärt der Beitrag Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Woran Sie einen guten Makler erkennen

Wenn Sie sich für einen Makler entscheiden, achten Sie auf einige Punkte: Kennt er die Region und kann er Lagen konkret einordnen? Besichtigt er die Immobilie gründlich, bevor er einen Preis nennt? Erklärt er nachvollziehbar, wie er zu seiner Einschätzung kommt? Beschreibt er klar, was er für die Vermarktung tut und wie er Interessenten prüft? Ist er gut erreichbar? Und besitzt er die gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung, die für Immobilienmakler vorgeschrieben ist?

Ich lade Eigentümer deshalb ausdrücklich ein, mir diese Fragen im Erstgespräch zu stellen. Ob Sie in Weilerswist, Rheinbach oder Bonn verkaufen: Sie sollten nach dem Gespräch wissen, welche Leistung Sie erwarten können, und dann in Ruhe entscheiden, ob Sie selbst verkaufen oder mit Unterstützung.

Fazit

Der Privatverkauf spart die Provision, verlangt aber Zeit, Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick. Ein Makler übernimmt Preisfindung, Vermarktung, Prüfung der Interessenten und Organisation, kostet aber eine Provision, deren Wert sich an der erbrachten Leistung messen lassen muss. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, regelt das Gesetz, dass der Auftraggeber mindestens die Hälfte der Provision selbst trägt. Welcher Weg der richtige ist, hängt von Ihrer Situation ab. Mehr zu meiner Begleitung finden Sie unter Immobilie verkaufen, und für ein unverbindliches Gespräch erreichen Sie mich über die Seite Kontakt.